话题：关注物权法

　　嘉宾：

市人大代表、上海市君悦律师事务所主任律师 刘正东

市人大代表、普陀区长风新村街道长风二村第二居委会党总支书记 陆梅珍
　　      

　　时间：6月25日（星期一）12:10—13:00

    聊天实录

　　[主持人]：各位大家好，我是秦畅。非常欢迎来到这里，每天中午这个时间有很多话题等待跟听众朋友进行探讨，今天是我们的一个特别节目。我们上海人民广播电台和上海人大公众网、东方新闻网站“人大网议日”栏目共同合作了今天这个专栏，“人大网议日”栏目大家在很多场合都听到过，这个栏目每个月两次，组织人大代表与网友进行对话。

　　“市民与社会-今天我议政”从这个月开始起恢复播出，请人大代表和听众就市民关注的话题进行讨论。今天和听众朋友讨论的是小区里面涉及到《物权法》的问题。在小区里面可以看到有关停车库和停车位的纠纷，以及框架广告的纠纷、公共部位和私人部位的纠纷。由于相邻的纠纷，使社区不是十分的和谐。十月一日实施的《物权法》会解决其中的问题吗？目前在基层和社区当中对于小区当中出现的问题，还存在一些什么样的理解，我们今天都可以通过两种方式和两位人大代表进行探讨。今天人大代表在与听众对话的同时，也希望能够搜集普通市民的意见和智慧，使得未来在上海市的立法工作中做得更加完备。

　　今天要特别告诉各位，我们的话题是社区中的《物权法》问题，可以拨打我们的热线，也可以发送到我们的短信平台和我们进行对话。介绍一下两位人大代表，一位是我们节目的老朋友刘正东律师，但是他今天的身份是刘代表，第二位是来自基层的人大代表，她长期在居委会担任居委会书记的职务，是陆梅珍代表。

　　[嘉宾刘正东]答：各位听众大家好。

　　[嘉宾陆梅珍]答：各位听众大家好。

　　[主持人]：还想告诉各位，这档专题我们是和上海人大公众网、东方网联合进行，此时此刻登陆东方网也可以关注网上直播，同时可以留下你的问题。今天邀请了陆梅珍代表，因为她长期在基层工作，做居委会的工作。陆代表，在你居住的小区里面，遇到的涉及物权法的最突出的是什么问题？

　　[主持人]：一开始好像大家都没有意识到，现在居民一下子意识到我在小区里面停车每天都要收费，还有月租这些钱都是由物业拿去了，作为业主我的权利呢？

　　[嘉宾陆梅珍]答：其实很明确的规定，共有权是属于业主的。

　　[主持人]：《物权法》今年才公布，你们的问题两年前就已经解决了？

　　[嘉宾刘正东]答：现在是上升的问题，上升为国家法律规定下来。

　　[主持人]：陆梅珍代表可能特别的欣慰，现在将有明确的法律规定。你们小区现在所有的停车费都是一个统一的帐户，一部分归业主一部分归管理公司？

　　[嘉宾陆梅珍]答：对，80%都是业主的。

　　[主持人]：比如一个月下来80%是业主20%是物业。那么你们广告收入是怎么处理的？

　　[嘉宾陆梅珍]答：我们电梯里有广告，大楼里面的广告直接跟广告公司签约，每年有一定的比例归业主，然后业主就把这些广告费专门记在一个帐号上。

　　[嘉宾刘正东]答：可以委托物业公司来进行操作，在委托管理的同时自行管理。

　　[主持人]：一旦大部分还是小区业主所有。这个房子现在咱们住进来是新的，未来这个房子有长久的维护，有了房产之后涉及的物权问题就非常多。所以听众还有哪些不明白可以向两位人大代表提出。欢迎大家进入今天的议政对话。有一位潘女士打来电话，她提出有一个公共部位被人占用的问题，这种情况跟其它所有的地方物业的房产办都讲了，但是都没有解决。其实通道顶层下面的空间肯定是业主共有的。这是不是《物权法》可以解决的问题？

　　[嘉宾刘正东]答：屋顶这部分是一个公共部位，面积是分摊的，像这种情况两个处理办法，一个是向物业公司反映，督促相关侵占的人去改正。第二种如果不改正的话，同一栋楼的业主都可以向法律诉求。

  　[主持人]：陆书记碰到过这样的情况吗？

　　[嘉宾陆梅珍]答：有的居民在楼顶上搭建房屋，我们通过居委会和物业管理会已经拆掉。现在《物权法》规定了这是公共地方台后，我。

　　[主持人]：《物权法》出们的执法部门是不是更加方便一点？

　　[嘉宾刘正东]答：《物权法》很多规定体现在对人的限制，这个房子你可以使用，要正当使用不可以损害大家的公共利益，如果你损害大家的公共利益而且代表公共利益的物业公司劝阻不听的话，受到侵害的业主都可以反应解决。

　　[主持人]：有一个网友朋友问到，买下房子还可以赠送一个花园特别是一楼的用户。这个所谓的赠送好像听起来好听，到后来业主会有一点害怕，送的究竟是不是我的？刘代表和陆代表怎么看？

　　[嘉宾刘正东]答：一般来讲是归小区业主共有的，发展商送绿地和花园给底层的业主一般来讲是不可以的，但是有一种情况下是可以的。当发展商在刚开始销售的时候就很明确讲到底层的业主是否有一个花园，是针对整个底层都有的。而且这部分的花园土地面积也不是分摊其他楼层。除了整个小区分摊的土地面积以外，还有一块自用的面积没有损害其他人的利益。

　　[主持人]：所以，要请网上的这位朋友来查一下你的房产证。刚才网上也有人提到车库位等一系列的问题，你可以发送短信SM到5234留言，继续请两位代表进行对话。随着我们刚才问到很多收入的归属，相邻的问题就出现了。二号线的冯先生今天提出的问题，他认为这期节目特别好。他们的小区出现了这样的一个情况，公共物业的收益包括小区内的广告收益、道路停车、公共房屋的出租、或者借他人使用的部分都没有明细帐。他做了调查，这个收益到哪里去了？停车费的问题也没有明细帐，到年底收多少，支出多少？公共房屋的收益也是暗箱，尤其在社会公共的小区内。想请教两位代表，怎么来规范？陆书记所在的小区做得比较到位，可以以榜样的形式让所有的居委来效仿。我们先请刘代表来谈谈怎么能够监督物业管理公司使收入公开化？

　　[嘉宾刘正东]答：这还涉及到小区的公共管理权，刚才的陆代表讲到公共的收益原则上讲要扣除相关的成本都应该归到大家共有，补充到维修基金里面去。但是在实践中的这个做法我国是不一的，我觉得陆代表的小区做得非常好。但是大量像冯先生讲的是糊涂帐。所以，这个方面的情况我是这样认为的，目前上海有关物业管理的规定是清楚的，扣掉相关成本由大家所有。关键是怎么实现这个权利的问题？我觉得有以下的途径，第一，业委会要求这笔帐报清楚，最起码要提供一个有相关的帐目的明细表。如果业主对这个帐看不懂，从法律上讲，有权请一个中介机构来进行审计。如果进行审计发觉物业公司的帐是有问题，审计费用是要他承担的。另外，在中国，社区管理离不开行政保护，业主可以分别向房地产管理部门反映，由房地产管理部门向大家提出。甚至大家一起坐下来讨论。

　　[主持人]：你可以用暗访，也可以用审计的方法来了解这个帐户究竟有没有问题？

　　[嘉宾刘正东]答：暗访是对的。

　　[主持人]：现在业委会还缺乏这样规范的管理，所以《物权法》出台以后对我们来说又是一个新的挑战，就是怎么维护业主的权利。我想，居委会可以赶快介入，告诉业主哪些权利是你的，居委会作为第三方尽快去调整。上海各个社区的管理水平都是参差不齐的，涉及到的业主也是不一样的。你有什么建议？

　　[嘉宾陆梅珍]答：其实很多小区都存在这样的问题，业主委员会在聘用物业管理公司的时候应该有一个协议，首先是停车这一块，应该有一个协议，怎样去分成、怎样分配管理费，都要在协议里面写清楚。如果有这个协议，就要按照协议操作。

　　[主持人]：我觉得一般商品房是没有问题的。

　　[嘉宾陆梅珍]答：现在收取的费用都是物业公司在管理，80%必须给业主，纳入维修基金。

　　[主持人]：像冯先生所在的小区帐目都是糊里糊涂的？

　　[嘉宾陆梅珍]答：业主委员会有异议的话，可以看明细帐，应该说不存在问题。

　　[主持人]：居民如果有沟通上的问题可以找居委会，让他们去做一些解释和督促工作。接下来是李先生，他每天为了回家停车抢地方，他们小区的车位都被附近的门面和摊位等占据了，不管是什么地方来的，物业只管收钱。导致业主没有地方停车，反映了很多次，也不管。我想，刚才李先生听了两位代表的介绍，了解了在小区停车是业主的权利。请问两位代表，对于这种状况，居民能采用什么办法？

　　[主持人]：两位代表，业主入主多少户以上可以成立业主管理委员会？所以他们的情况也是蛮特殊的，现在出来牵头的人，可能已经住进去很多年了，业主也应该商量一下怎么办？这也是物权法对我们行为方式的改变？

　　[嘉宾刘正东]答：业主是可以成立委员会的。现在通常的做法是向区所在地的办事处提出申请，要求他们责成开发商或者原来的建设单位出面把业主大会组织起来。从行政管理规定上，把这个责任放给房地产管理部门。刚才李先生讲到停车难的问题。一是必须要满足小区业主的需要，业主都没有办法停车，显然跟《物权法》是不符的，也跟上海市目前对车位车库的有关管理是不符的。还有，之所以物业这样做是因为利益驱动。实际上也可以向物业公司指出，你不满足我们的需要，我们可以提出要求。

　　[主持人]：你认为已经装入兜里的钱能够拿出来吗？

　　[嘉宾陆梅珍]答：有的，比如说这个应该属于业主的，就把以前的收费都给了业主。

　　[主持人]：所以说物业管理让业主消耗了很多的心力和体力。有一位听众打进热线。他很关心小区的问题，《物权法》公布以后，他马上从网上下载，现在困惑的问题是，如果里面的规定没有很细，怎么处理？一是停车的问题。问题是，他的小区在卢湾区市中心，比较高档，从03年04年入住以后，现在车子越来越多，上半年一个季度就增加了30几辆，车满为患。而且以前已经通知物业公司外来车辆不给停。那么小区的车子怎么办？怎么停？道路都停满了，走路都不好走。因为道路狭窄会发生一些危险问题。那么这个问题怎么解决呢？曾经有一篇报道普陀区一个小区车位拍卖，谁出价高谁竞标。所以这个问题也请教两位代表怎么处理？大家都是业主。这也是采用了国外的做法，买车要先把车位搞定。

　　还有一个问题就是绿化的问题。因为现在物业进来以后，草皮绿化很好，有的绿化草皮枯黄了，跟物业讲，物业认为不好，要出钱补种，让业委会拿钱，业主也反映，这个物业管理费有一部分是绿化管理。物业是应该补种的。我们不应该出钱呀？！这些细节《物权法》都没有规定呀。

　　我认为常先生是一个很敬业的业委会职员，纯粹因为自己的热情帮助邻居。听一下两位代表的意见。

　　[嘉宾刘正东]答：我觉得第一个停车难的问题，刚才讲的拍卖也好，包括我自己所在的小区不拍卖，是先来先到我不收费，停满为止，谁先回家谁有停车位，但是不是一个治本的问题。像这种拍卖的方法没有解决本质的问题，本质的问题是把大家的停车位都解决了。在国外有的地方是探索性的，但实际上买车必须要有车位，这个估计在上海不一定做得到。我觉得剩下的办法就是怎么挖潜，辟出一些新的停车位，让一些地方在地上做立体的停车位。我觉得这个方面可能更多要侧重于挖潜才能从一定程度上减轻这个问题。

　　[主持人]：以前的规划觉得已经规划的很足够的，没想到市民的要求这么大。像立体的停车库市民也有一些问题，认为会不会费用很贵呀？可能有人愿意投，但是必须要有回报，就是花上千万造一个停车库但是一定要靠收费来解决。可能我们为自己的生活选择付出一些代价，你选择这样的生活方式就必须要承担在上海人多地少地区的高额停车费用，陆代表还有补充吗？

　　[嘉宾陆梅珍]答：刚才说的两个问题，像我们小区里面也有这样的现象，业主怎么做就是缩小绿化问题扩大陆地面积，但是必须要有2/3的居民同意。我们用了20万左右缩小绿化，把陆面扩大，把一个车道变为两个车道。因为当时规划的时候绿化的面积特别大，但是要缩小就是业主有2/3同意。我们这个小区在做这个事情，而且做的挺好的。现在也没有什么矛盾。还有你刚才说的绿化问题，你说物业管理费里面包括这一块，据我所知不包括这一块。你说物业管理费绿化要补种都需要2/3业主出钱以后，业主委员会在5000以下由业主委员会同意如果数额大的话有2/3的居民同意，因为绿化是业主共有的，业主有权对这块的绿化做出怎样的决定。

　　[主持人]：绿化管理只是日常管理，如果一大片的死掉可以追究，如果偶尔死一棵两棵，可能就不能算什么大问题。你认为应该是由业主集体出钱的吗？

　　[嘉宾刘正东]答：要看物业管理合同，因为物业管理费用应该包括绿化费用。绿化产生的养护、更换，你这个月不够可以拿下个月的盈利来补，主要看物业管理的合同。还有从收的费用里面是否包括绿化这一块。

　　[主持人]：还有一位听众提出，他所在的小区有一条道路被附近的小区占用了很多年，在我们的小区道路隔了一道墙用来停车，但别人认为不算很急的事情。现在开发商也认同这条道路应该是归我们这个小区，但是那个小区用借口说这条道路很重要，现在是放车的。事实上，大家的停车位都很紧张。

　　其实我个人觉得这个问题特别的特殊，可能涉及到整个物业的开发、建造、租用过程中很多复杂的问题，其实问到很多细节问题，两位代表才可以回复。

　　我们再来听一位听众的电话。在小区里面投资房产，在房屋里面不居住而是群租。房地部门也去过。前两天市政府发言人焦扬也提出了这个问题。如果是错误的问题应该改正，主张对他名下的房产进行测评，如果确实没有群租却对我进行了处罚，是否要纠正过来？

　　其实我想问一下里面到底住了多少人？就是人居住的面积不低于7平方米以下，也请到群租的单位上海市房地局来做过，究竟有多少群租户，在他们的指导下，请物业和业主委员会一起来协商处理？而且今年的《物权法》也有这方面的规定？

　　[嘉宾刘正东]答：作为业主有占有使用的权利，第二作为业主来讲权利要受到限制，要遵守法律法规，如果是优秀历史建筑对它使用还要通过有关优秀历史建筑保护的规定，不能进行破坏性的装修。具体的群租政府也在调研怎么去判断。

　　[主持人]：如果一旦群租的话会损害其他人的利益，对大家的共同使用部分有损害。现在我知道小区都在做这方面的事情？陆代表呢？

　　[嘉宾陆梅珍]答：如果上下楼反应大的话，我们会一起出动找到房东一定要解约不能这样做下去。

　　[主持人]：你看什么问题到陆代表那里去就知道怎么去解决。

　　[嘉宾陆梅珍]答：也可以去找派出所。

　　[主持人]：现在包括公安部门还有街道办事处都在综合治理里面。所以谢谢两位代表给的回答。还有很大量的问题，我就不接听进来都是关于小区的帐目不及时向小区业主公开的现象。两位代表给些建议好吗？

　　[嘉宾刘正东]答：在《物权法》上是很细微的问题，如果能发挥主导作用是我们的政府部门。像陆代表他们就做得非常好，像这一类问题可以向房地和行政管理部门反应。通过这些部门对小区物业管理的指引，专门就这个帐目的公布问题做一些指引，让居民、业主有章可循，这样才可以。

　　[主持人]：同时像周先生所说焦扬也提出了三年行动计划，房地部门也联络过怎么做这方面的事情，告诉我们的管理部门怎么去做，怎么去协调。也希望大家关注我们的市民的讨论活动。陆代表有什么建议吗？

　　[嘉宾陆梅珍]答：帐目不公布是一个通病，但是业主委员会起很大的作用。如果签订了协议必须要公布，半年要公布有的是一个季度就公布了。像刘律师说的还要通过细则，还通过加大政府的力度，怎样使得企业规范化。

　　[主持人]：如果业委会更加主动一点，可能一些事情就比较容易得到解决。非常感谢刘正东和陆梅珍两位市人大代表与听众朋友进行交流。以后类似这方面的内容我们还将请有关人士和大家交流。各位听众和网友，若要详细了解此次节目的具体内容，可以在上海人大公众网“人大网议日”栏目和东方网聊天室，看到图文的直播。

　　[嘉宾刘正东]答：再见。

　　[嘉宾陆梅珍]答：再见。